案由：

　　2018年5月13日，王某与某房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买该公司开发的某小区3号楼503室，并于次日到不动产登记中心办理了房屋买卖备案手续。王某在支付首付款后，尾款依法办理了银行按揭贷款，但因为某房地产公司的原因，案涉房屋一直未能办理不动产过户登记手续。嗣后王某实际入住该房屋，并按时缴纳水电费、物业费等费用，该房屋为王某名下唯一可居住房屋。2021年8月，某房地产公司因为与其他公司发生诉讼，被判决承担1000余万元还款责任。因某房地产公司未能及时履行法院生效判决，经当事人申请，法院依法查封了该房地产公司名下的国有土地使用权，其中包含了该小区土地，致使王某无法办理503室的房屋过户手续。现王某以其对503室享有物权期待权为由先后提起了执行异议和执行异议之诉，请求中止对案涉房屋的执行措施。

　　裁定：

　　本案中，王某作为商品房消费者，与某房地产公司签订了不动产买卖合同，购房款已经支付完毕，且该房屋系王某名下唯一可居住房屋，并在该不动产被查封前实际入住，依法符合商品房消费者身份，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，故对案涉商品房享有相应的优先权，即优先于该商品房之上的建设工程价款优先受偿权、抵押权等其他权利。虽然法院未查封案涉房屋，但是查封了土地使用权的效力及于该土地之上的不动产，故王某提出的执行异议申请能够排除执行措施，遂裁定解除对案涉土地使用权的保全措施。

　　评析：

　　人民法院应当依法发挥执行裁判职能，切实解决人民群众的迫切需求和实际困难。房屋消费者优先权是指商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款时，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的权利。

　　商品房消费者优先权的构成要件包括：主体要件，即对于消费者的认定，一般为个人购房者；客体要件，即“房屋”仅指房地产开发商所开发的新商品房；主观要件，即对于居住目的的认定，具体认定标准为买受人、实行夫妻共同财产制的配偶以及未成年子女作一并考虑，在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的（未超过一般人均居住面积）。

　　李培红